Dự án vẫn ‘tắc’ vì đất ở hợp pháp

Không chỉ những công trình hạ tầng bị chậm tiến độ, nhiều dự án BĐS tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung cũng đang bị tắc vì quy định phải đảm bảo 100% đất ở hợp pháp mới được chỉ định làm chủ đầu tư.

Quy định “đất ở hợp pháp” đang làm khó doanh nghiệp và hạn chế nguồn cung. Ảnh SƠN SƠN

Sau khi Báo Thanh Niên đăng loạt bài Doanh nghiệp bất động sản khốn khổ vì 2 chữ đất ở hợp pháp, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã chỉ đạo các bộ ngành xử lý tình trạng này, nhưng đến nay tình trạng vẫn không có gì tiến triển.

Theo ông Trần Trọng Tuấn – Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, sau khi DN phản ánh về những khó khăn liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư cho các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP, Sở đã có giải pháp giải quyết. Cụ thể, trường hợp nhà đầu tư dự án đã có 100% đất ở, Sở Xây dựng thụ lý hồ sơ trình UBND TP xem xét “Quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại” theo quy định hiện nay. Trường hợp dự án bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất thì Sở Kế hoạch – Đầu tư (KH-ĐT) thụ lý hồ sơ trình UBND TP xem xét “Quyết định chủ trương đầu tư” dự án nhà ở thương mại theo quy định của luật Đầu tư.

Thế nhưng, đại diện Tập đoàn V.X cho biết việc xin chủ trương và công nhận chủ đầu tư đối với dự án nhà ở có sử dụng đất không phải là đất ở được Sở Xây dựng hướng dẫn liên hệ với Sở KH-ĐT nộp hồ sơ xin chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, do trước đây Sở KH-ĐT không thẩm định các hồ sơ liên quan dự án nhà ở nên sở này chưa có hướng dẫn quy trình chi tiết. Ngoài ra, sau khi Sở KH-ĐT trình UBND TP và TP duyệt chủ trương thì thủ tục tiếp theo để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở hợp pháp như thế nào cũng chưa có hướng dẫn cụ thể.

“Theo thông tin thì chưa có dự án nhà ở nào được Sở KH-ĐT trình lên UBND TP đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Vì vậy, các DN mặc dù rất nóng lòng nhưng không biết và không dám nộp hồ sơ vì chưa có quy trình cụ thể”, ông này lo lắng.

Ông Nguyễn Văn Thắng, Trưởng phòng Pháp chế Công ty Hưng Thịnh, phân tích theo quy định tại luật Nhà ở thì hình thức chỉ định chủ đầu tư áp dụng đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (do nhà nước công nhận hoặc do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai).

Riêng các trường hợp nhà đầu tư chưa có đất ở hợp pháp, thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (nếu là đất sạch, đã giải phóng mặt bằng) hoặc đấu thầu (nếu đất chưa giải phóng mặt bằng). Như vậy có thể thấy luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 chưa lường trước và chưa có quy định về hình thức lựa chọn chủ đầu tư ở những trường hợp khác.

Cụ thể như trường hợp tổ chức đã hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng (thông qua nhận chuyển nhượng, thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng); trường hợp tổ chức đang quản lý sử dụng đất chuyên dùng nhưng có nguồn gốc do DN tự thỏa thuận, đền bù, hiện đang ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên – Môi trường… Chính vì vậy đã gây nên sự khó khăn, vướng mắc, lúng túng cho các cơ quan thẩm quyền về thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, khi áp dụng giải quyết thủ tục với quan điểm “DN đã có quyền sử dụng đất nhưng diện tích đất dự kiến làm dự án chưa hoàn toàn là đất ở thì không thuộc diện được chỉ định làm chủ đầu tư” là không khả thi. Thậm chí còn “đá” quy định của luật Nhà ở là “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp” mà không nêu cụ thể là có bao nhiêu tỷ lệ đất ở hay toàn bộ là đất ở. “Yêu cầu phải có 100% đất ở mới được làm dự án thì không thể có quỹ đất nào đảm bảo được diện tích, quy mô, tính chất đáp ứng được để xin thủ tục đầu tư”, ông Thắng khẳng định.

Đình Sơn